吉林扶余：同样的代租合同法院同案不同判引争议

本站讯 同样的代租合同纠纷，在吉林省松原市两级法院却遭到截然不同的判决!日前，吉林省高院公开提审了吉林省德卡房地产开发有限公司(简称德卡公司)与101个商铺房主的代租合同争议案。据德卡公司提供的法律文书，此案在一审二审中，德卡公司均已经败诉，该公司认为败诉的原因是一审二审法院同案不同判，一、一审法院认定事实不清、证据不足、适用法律错误，而省高院的提审却让他们看到了希望。

受疫情影响商场关停代租合同无法履行引来争议

据吉林省松原市中院(2023)吉07民终208号民事判决书记载：一审法院认定的事实是:2014年6月至2016年9月，原告魏东等101人与被告吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司签订了《德卡城市广场认购协议书(二层)》，德卡房地产扶余分公司将位于德卡城市广场2层产权商铺出售给原告魏东等101人。同日,又与原告魏东等101人签订了《德卡城市广场代租合同》，约定:代租年限自2018年12月31日至2027年12月31日，年初一次性支付当年租金，被告吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司与原告魏东等101人在《德卡城市广场代租合同》中约定的向原告魏东等101人支付的年租金数额为:3228907元......案涉商铺由被告吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司代租至今。另查明，被告吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司系被告吉林省德卡房地产开发有限公司的分公司。2021年受新冠肺炎疫情影响的期限为一个月为宜。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力，当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。原告魏东等101人与被告吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司签订的《德卡城市广场认购协议书(二层》《德卡城市广场代租合同》，系双方真实自愿的意思表示，不违反法律法规的强制规定，合法有效，在《德卡城市广场代租合同》中双方约定了被告吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司在每年初支付原告魏东等101人代租租金,被告吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司应按照约定履行给付义务，其未按合同约定履行给付租金构成违约。故对原告魏东等101人要求被告吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司给付2021年租金及利息的诉请，成立。由于在2021年因新冠肺炎疫情防控措施导致商铺经营受到一定影响,故对原告魏东等101人提出的按原合同价款履行的意见，法院不予支持。为此考虑2021年疫情防控措施影响的期间，法院酌定减少一个月租金更为合理，即给付原告魏东等101人租金合计2957079.46元(原告魏东等101人每人明细详见清单)。另对韩子文要求两个商铺中的其中10.82平方米商铺2020年的租金，法院予以保护,并根据已发生效力的(2021)吉0781民初1975号判决书酌情减少3个月租金......反诉原告吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司提出因2021年关停营业,2021年至今被反诉人不能将租赁物交付反诉人代为出租，无法实现代为出租的合同目的，请求解除合同的诉求，因代租期间内商铺经营管理权自始归被告(反诉原告),被告(反诉原告)称由于案外人原因商铺没能交其经营管理,缺乏事实依据亦违背合同约定的履行事实，即便被告(反诉原告)因案外人原因造成违约，根据法律规定亦应当向原告(反诉被告)承担违约责任。一审法院判决:一、被告吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司于判决发生法律效力之日起三日内支付原告魏东等101人德卡城市广场2层产权商铺2021年租金(含韩子文2020年10.82m2商铺9个月租金)合计人民币2957079.46元(原告魏东等101人明细详见清单)，并自2021年1月1日起至给付之日止按一年期贷款市场报价利率计算利息;二、被告吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司管理的财产不足以承担判决第二项给付内容部分由被告吉林省德卡房地产开发有限公司承担;三、驳回原告的其他诉讼请求;四、驳回被告(反诉原告)吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司的反诉请求。

扶余市法院做出(2022)吉0781民初1387号民事判决后,双方均不服，向松原市中级法院提起上诉。二审法院则做出了维持原判、驳回上诉的判决。

德卡公司申诉要求再审法院类案同判

松原中院的二审维持原判后，德卡公司又向吉林省高院提出申诉，要求高院提审此案。2023年9月6日，由吉林省高院民三庭李世秀庭长、省高院民三庭谷娟副庭长、董惟祎法官组成合议庭，李世秀庭长主持听证会，公开听取了各方的意见并质证了双方的证据。德卡公司称：我公司2006年由扶余市(原扶余县)五大班子招商引资进驻扶余，投资完成后，ZF不兑现承诺，坑害外来投资商。在一审扶余市法院，我公司500多个案件从来没有胜诉过，都是我公司上诉后，在松原中院和省高院才能得到公正的判决,使企业受尽诉累。本案一二审法官回避《代租合同》约定的关键条款和商场关停的事实，判决我公司败诉。通过类案检索，我公司看到省高院作出的吉林省吉春工贸有限责任公司与吉林省巴黎春天百货有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决(【2020】吉民终409号)，使我公司看到了希望。我公司申请再审(【202】)吉民申2764、2765号)由省高院李世秀庭长、谷娟副庭长、董惟祎法官组成合议庭亲自审理，足以看出省高院对此案的重视。可是2023年9月6日由省高院李世秀庭长主持的听证会上所问的问题和二审法院的问题如出一辙，同样回避案件的焦点问题，李世秀庭长并且打断我公司的发言匆匆结束询问。我公司认为仅是走个程序，驳回我公司的再审了事。为此，我们忧心忡忡，特向法庭提出以下几个争议焦点：

一、我公司与112户产权商铺签订的是代租合同而非租赁合同。

《德卡城市广场代租合同》第一条第二项约定：“乙方自愿将下列所购产权商铺由甲方代为出租，做商业使用，并由甲方统一进行管理。”第八条第二项约定：“甲乙双方共同承担经营风险”。一二审法官回避合同关键条款，属于认定事实不清。

二、一二审法官回避商场关停事实，不予认定。新冠肺炎疫情作为一种不可抗拒的自然灾害，对商业市场的冲击尤为强烈。德卡新世纪城市广场是大型综合商场，其经营模式以人群聚集为基础，对疫情的反应极度敏感。受疫情的影响，德卡新世纪城市广场于2021年5月16日关停营业至今，《代租合同》目的已经不能实现，继续履行代租合同显失公平。一二审法官回避商场关停事实不给认定，却认为德卡公司为不履行代租合同而关停商场。德卡新世纪城市广场一至四层总共售出377个商铺，仅二层112户代租，其余均没代租。商场营业面积58511平方米，二层案涉产权商铺的面积仅为2300平方米，2021年5月16日关停是因受疫情对实体商场的影响而关停，并非德卡新世纪城市广场有限公司主观关停。一二审法官认为德卡公司为不履行代租合同而关停商场是错误的。

三、德卡公司与112户产权人签订的《德卡城市广场代租合同》已形成合同僵局。《德卡城市广场代租合同》的代租期限为2019年至2027年，2019年双方按照合同约定履行了代租租金，2020年突发新冠疫情，我公司主动找112户产权人协商，二层产权业户抱团不予协商，坚持按照代租合同执行，最终法院认定由于疫情对实体商业的影响，产生了情势变更的情形，判决给付2020年9个月代租租金。商场受疫情的严重影响，于2021年5月16日关停营业至今，二层的产权商铺无法代租，《代租合同》目的已经不能实现，继续履行代租合同对德卡公司显失公平，这使双方签订的案涉合同的履行陷于僵局。扶余一审法院2023年6月25日作出(2023)吉0781民初957号判决，判决德卡公司给付2022年、2023年代租租金是明显的不顾疫情影响三年的现实问题，只给减免一个月的代租租金，刻意回避疫情影响，属于明显的偏袒一方。

四、我公司要求同案同判。通过类案检索，我公司看到由省高院民三庭谷娟庭长审理的吉林省吉春工贸有限责任公司与吉林省巴黎春天百货有限公司房屋租赁合同纠纷一案(【2020】吉民终409号)与本案是同类案件，同样是双方签订的案涉合同履行陷于僵局。继续履行合同对一方显失公平，如果不解除租赁合同，双方均无法从难以继续的合同中解脱。为了使双方的利益关系与社会之间的利益关系平衡，依据公平及诚实信用原则，一审判决解除了吉林省吉春工贸有限责任公司与吉林省巴黎春天百货有限公司签订的《租赁合同》，二审由省高院谷娟庭长组成的合议庭认为，“就双方而言，解除合同所产生的利益要大于继续履行合同所产生的利益，而且如继续履行合同，巴黎春天公司将承担更大的损失。”二审从而维持一审判决。本案代租合同纠纷案件和此案(【2020】吉民终409号)属同类案件，都是因疫情影响，陷入合同履行僵局，继续履行合同显失公平，我公司将承担更大的损失。我公司要求与同案同判。

有律师认为，受三年疫情的影响，房主和代租方均遭受了巨大损失，这种损失不能仅仅由一方承担。虽然我国目前没有判例法，但是，同案同判是基本的法律准则，依据此原则，松原市两级法院的判决应该属于显失公正，高院理应纠正。而且德卡公司对于解决陷于履行僵局的合同纠纷表达了诚意，不解除代租合同也可以，先中止履行，待商场重新营业后再由德卡公司按照实际价格代租。

对于此案，媒体将继续关注。(记者杨光)

原文来自腾讯新闻：https://page.om.qq.com/page/OGmwcL66oCYfQWeZLrySpQkQ0

编辑：李辉